东莞这座城市，浸润着时光的痕迹，叙说着峥嵘历史。
作为中国近代史的开篇地、改革开放的先行地，以及岭南文化的重要发源地，东莞毗邻广州、深圳和香港，被三座一线城市包围的待遇，全国独此一份。
岁月长河奔流不断，如今的东莞，担当着湾区核心重任，早已乘上发展良机崛起。数年来，东莞中心区不断扩容，城市的每一次扩容，就会激发新一轮城市中心的更替。
那么，下个十年，谁将引领东莞的发展？
在4月24日举行的《论道东莞，聚汇下一个新中心——2020东莞新中心价值高峰论坛》上，东莞市城建规划设计院区域规划所长谭名成，东莞市城乡规委会委员、东莞市社科院产城融合研究专家胡青善，网易房产东莞公司总经理李榕，中海地产深莞公司东莞区域总经理徐骁就这个问题进行了解析。
湾区20年代
东莞城市价值不断攀升
随着湾区进入20年代，东莞迎来了史上最大的发展机遇期。湾区各城将围绕“充满活力的世界级城市群”、“宜居宜业宜游的优质生活圈”等五大战略定位，致力于将粤港澳大湾区打造成为国际第一湾区。
于近期发布的《东莞市现代产业体系中长期发展规划纲要 (2020-2035年)》明确指出，东莞的发展目标，是要立足于粤港澳大湾区建设大局，打造全球先进制造创新领航城市。
站在湾区风口之上的东莞，实力不容小觑。
目前已经晋升为“特大城市”的东莞，2019年以2000多平方公里土地创造9000多亿元GDP，排名全国地级以上城市GDP第19名；全市规模以上工业增加值4465.31亿元，在珠三角城市群中排名第一。
当然，东莞城市的影响力不仅如此。东莞2019年还登上了中国最吸引年轻人的城市全国第13名。优质的文化生活、人居环境、发展空间等方面具备较强优势，“青和力”十足。
既有天时地利，又有人和， 双湾区加持的东莞，成为湾区投资热土，吸引大量房企前来开疆拓土。自1992年始，巨擘中信就将地产开发业务延伸进东莞，2003年深商品牌开始挺进，2009年之后“广系”前来抢食，2019年国内销售额排名前10的开发商，已有8家成功进驻东莞。
时至今日，东莞的区位价值不言而喻，城市价值不断攀升，发展目标的定位，是要立足于粤港澳大湾区建设大局，打造全球先进制造创新领航城市。
东莞散发出炽热的光芒，一批批房企大鳄循光而来，想在这片沃土之上分食一杯羹。目前，东莞已成为房企大鳄争夺的战场，而主战场就位于中心城区。
东莞中心城区之争
谁将引领下一个十年发展？
在房企大鳄争夺的战场上，除了“莞城老城区”、“东城产业聚集区”和“南城金融聚集区”的常年对比之外，万江规划发展区也以爆发之势，迎来新的逆转。
城市的每一次扩容，就会激发新一轮城市中心的迭代。
先来说说莞城，1978至1988改革开放的第一个10年里，莞城极为鼎盛，集聚了最早一代市政文化配套、写字楼和商业圈，但由于土地面积仅有13.5平方公里，供需不足，只能让贤东城。在房地产的带动下，第二个10年里，东城一跃成为东莞新的居住中心与商业中心，取代了莞城成为新中心。
90年代末，东城的用地开发也近饱和。南城开始大放异彩，发展扶摇直上，一批重大市政文化设施快速建成，嗅觉敏锐的房地产商纷纷在南城开发新楼盘，带动了商业迅速崛起，奠定了南城的城市新中心地位。
时间如白驹过隙，城市的每一次扩容，都带着满满的时代记忆。回顾东莞城区的中心变迁史，不难看出，经过多年高强度的发展，三大主城区可供开发的用地已经较为稀缺，部分城区逐渐失去吸引力。
如今，东莞的中心正经历着新一轮的更新。要想发展成为新中心，需具备三要素，充沛的土地、政府选址、大量市政配套，塑造城市形象。
东莞市城乡规委会委员、东莞市社科院产城融合研究专家胡青善，就此发表了他对新中心的见解。
他说大湾区背景下，已是城市经济为主导的时代，从中心区的角度来看，南城、东城、莞城越来越拥挤，万江的宜居功能逐渐凸显。而且万江还拥有着广阔的可建设用地，东莞这座特大城市的“中心”，因为万江新中心的诞生，才真正形成。
而作为中心城区的“第四极”万江，近年来发展着实不容小觑。根据《东莞市城市总体规划(2016-2030)》，未来城区片区有7个发展重点区域，其中有3个就在万江。
《东莞市城市总体规划(2016-2030)》
万江，终于迎来了属于自己爆发的机会。
进击成东莞新中心
万江凭什么？
回看万江这些年的进击之路，楼探觉得，万江成为东莞新中心，真真儿没毛病。
对于万江新中心的定位，东莞市城建规划设计院区域规划所长谭名成表示： 万江的价值要重新发现，在新的发展阶段，高品质的生活降幅为大家所关注，滨水资源是我们优质的资源。
他指出，东莞三江六岸最主要的资源集中于万江。
按照最新规划，东莞中心城区将重点打造以“山、水、城”为依托的“一心两轴三片区”。而作为东莞强心战略的核心，万江承载着 “水之翼”的城市功能，以“江”塑造城市自然的人文景观，尽显 “都市水乡，品质万江”的“新中心”定位。
制造业时代的万江，地位并不突出，但经济时代的万江，在政策加码之下，生态宜居滨江之城的价值日益突显。
目前，万江正在打造产城人融合示范新区。根据《关于东莞市万江区汾溪片区（84-FX）控制性详细规划的批前公示》，汾溪片区定位环城路外围的万江副中心，建设对接新城文化中心、文化创意中心，统筹万江外围发展东莞下一个中心。
图源网络
而十里汾溪，作为东莞斥巨资打造的最高战略规划，总投资超200亿，未来将形成产值超百亿的产业集群。同时，作为东莞主城区战略中山水格局的核心节点，纵向山水轴线和横向滨水轴线在此交汇，坐拥东莞“三馆一园”核心配套，将成为集政府行政、金融和居住为一体的高品质新人居中心，也是展现东莞城市人文内涵的重要名片。
在多重利好政策的加码之下，万江的大动作频出。
2016年，东莞市文化馆新馆正式开放。
2018年，首期投资约35亿的华侨城“东莞记忆”项目落地。
2019年5月30日，投资约1.9亿的市民文化服务中心动工。
2020年2月27日，万江举办重点项目集中签约暨动工仪式，11个重点项目签约，总投资达276亿，另有29个项目正式动工，推动万江从“万江制造”到“万江智造”华丽转身。
2020年4月22日，三江六岸地区规划建设公开招标。
其实，万江的发展远不止此。
近年来，万江陆续引进家汇生活广场，东莞汽车总站、市人民医院、滨江体育公园等一批重大商业资源与基础设施，还有华南mall商圈、龙湾滨江商圈、新城中心商圈三大核心商圈围绕，可谓是发展力爆棚。
网易房产东莞公司总经理李榕，对万江的商业配套相当看好。核心城市所拥有的顶级配套，在十里汾溪亦是样样俱全，实属宜居典范。
除此之外，万江的交通也在不断升级。2019年2月19日，备受瞩目的东莞R1线动工，万江有3个站点，预计通车时间为2023-2024年。
银龙桥
2020年1月21日，银龙桥在万众期待中正式开通，万江到南城鸿福路一带，节省约15分钟。
如今，政策、产业、交通、环境等多方红利加持的万江，引领东莞新中心发展的趋势愈加明显。
而这，也引来全国房企大鳄争相抢滩，土地争夺战频频上演。
去年，前有中海击败26家房企，鏖战62轮拿下万江商住地，后有保利豪掷30亿提前13天锁定万江地块，这也直接促进东莞土拍“终次报价“规则的出台。而在今年，这个记录再被刷新，3月，在土拍前一晚，万江地块就被58家房企报至封顶价，火爆程度，着实震撼。
截至目前，数十家头部房企均已成功布局万江，阵容之强大令人咋舌。
火爆的不止土拍，还有城市更新。
2018年《东莞市中心城区近期建设规划（2016-2020年）》明确，重点规划城市更新领域，涉及11片重点改造区域，更新总面积达55.18平方公里，其中5个位于万江。
据不完全统计，目前万江已确定前期服务商的旧改项目，共有16个。在城市更新的土地争夺战上，万江从未缺席。
现已有深系及本土大型开发商，通过城市更新成功加入万江开发天团，助力万江登顶高品质“人居中心”。
