在东莞这一波行情中，黄江，是委屈的。

不到一年的时间，城区与松山湖，齐齐突破4万大关。而早早迈过两万门槛的黄江，在全市一轮普涨后， 仍保留了难得的洼地状态。

但，机遇如果要来，挡都挡不住，差别，只在于早晚。

如今的黄江，蠢蠢欲动。

| 深圳都市圈（来源：南方+） 

一方面是外部大因素，东莞被正式纳入“大深圳范围”，一个4万亿量级的大深圳都市圈正在建立，处于临深的黄江，最先获益。

一方面是黄江的苦练内功：庞大的承接光明科学城的产业体正在建立；地铁与TOD开展得如火如荼；旧改同样轰轰烈烈，大批房企安营扎寨。

有了这股内力，就有了充分的蠢蠢欲动的理由。

舞台已经搭好，有怎样的呈现，就看黄江接下来的表演了。

/// 临深的核心所在，要看深圳 ///

黄江临深，发展前景与深圳一脉相承。

某种程度上，这是看待临深区域的一个通用法则：东莞作为被辐射的一方，临深区域发展的上限，由其接壤的深圳的辐射能力所决定。

黄江的幸运就在于，它承接的，是深圳光明科学城。

这是粤港澳大湾区广深港澳科创走廊的关键节点，是深圳未来城市综合开发价值极高的区域。

2019年，光明区GDP突破千亿大关，其重点打造的千亿科学城——光明科学城，是足以让黄江跟着起飞的极具实力的所在。

| 光明科学城规划图

光明科学城，目前推进的脚步极快。

2020年6月11日，《光明科学城空间规划纲要》重磅发布，要使光明科学城成为竞争力影响力卓越的世界一流科学城。

放眼整个大湾区，光明科学城正好位于广深莞发展中轴，正在积极扩张，推动其半小时光明经济圈。

| 光明经济圈示意图 

首先被辐射的便是黄江。

这个与光明核心科研区无缝对接的重镇，通过地铁轨道与产业承接，将自己与光明新区做了深度捆绑，要在南部，打造莞深地铁第一站。

/// 黄江南，要造莞深地铁第一站 ///

“莞深地铁第一站” 的打造能否成功，要看黄江自身的轨道思维。

而翻开黄江镇的交通规划大图，可以看出，黄江的轨道交通规划，规格极高。

一镇之内，拥有2高铁+4轨道+8地铁站点（还在持续增多），交通立体性足够优秀。

| 光明-黄江轨道路线图

单说地铁站，目前黄江的8个站点分别为1号线（设有黄江北、黄牛埔、黄江中心、黄江南站）、还有康湖路站、黄江政府站、黄江东站、黄牛埔公园站共8个站点。

8个站各有分工，按黄江镇的规划，未来将产生集群效应。

| 黄江8个轨道站点 

而承接了“莞深地铁第一站”的重任的，是黄江中心站。

这是一个极为重要的站点，是1号线与4号线双线交汇站，其中1号线与深圳6号线相连，可2站直达光明科学城东站，与光明科学城无缝对接。

从通达性而言，1号线北接松山湖、城区及广州5号线；4号线则经塘厦、清溪对接深圳观澜，两条线路，成功串起穗莞深三城核心区。

| 黄江地铁线路图 

如今黄江中心站所在的1号线，将在2024年正式试运营。黄江，即将跑步进入自己的地铁时代。

而黄江的地铁沿线物业，开始闻风而动，价格悄然起了变化。

紧邻东莞地铁1号线（在建中）“黄江南站”的霖峰壹山境，今年6月的挂牌价，破了3字头。

| 霖峰壹山境安居客挂牌价 

而与黄江中心站仅2站之遥的光明科学城，房价早已突破6万大关。以此为标的，黄江的轨道物业，还有很大的空间。

如果说，黄江在这一波行情中要补涨，那么很大可能，以核心站点黄江中心站为代表，周边轨道物业的价值，会得到第一波的飞跃。